DCF – Eine kurze Einführung in die Immobilie als Investmentobjekt

Artikel im Blog der "Real Estate Lounge".

Zeiten niedriger Zinsen bieten sich neben Aktienhandel und Fonds vor allem Immobilien als Investmentobjekte an. Sie versprechen eine gut berechenbare Rendite und sind direkter kontrollierbar als Geldgeschäfte an der Börse. Die Bestimmbarkeit der Rendite ist leicht gesagt, aber oft schwer umgesetzt. Denn in die Berechnung fließen unterschiedliche Faktoren ein, die teilweise in einem komplexen Zusammenspiel stehen. Eine einfache Einnahmen-Ausgaben-Rechnung reicht für eine langfristige Abwägung nicht aus. Gleichzeitig ist diese Berechnung aber zum frühestmöglichen Zeitpunkt nötig. Erst, wenn Sie ein Gefühl dafür bekommen, ob sich die Investition in eine Immobilie als Geldanalage lohnt, sollten Sie weiteren Aufwand betreiben.

Was ist ein angemessener Preis für eine Immobilie

Wie bestimmt man einen angemessenen Preis für eine Immobilie? Dieser vermeintlich erste Schritt steht sicherlich auf der „Ausgaben“-Seite einer einfachen Rechnung. Tatsächlich muss er sich aber aus den Einnahmen, mit denen Sie planen möchten, ergeben. Denn ein angemessener Preis ist der, der sich langfristig rentiert – basierend auf allen Kostenfaktoren.

Für gewöhnlich kommen die meisten Anleger in zwei bis drei Schritten zu einem Preis, wobei wir – das vorweg – gleich vor allem auf den dritten dieser Punkte und seine besondere Bedeutung eingehen werden.

1. Für erfahrene Marktteilnehmer ist das Bauchgefühl meist ein guter Ratgeber. Je mehr Sie sich schon mit der Branche beschäftigt haben, um so besser wird Ihre „Intuition“. Erscheint Ihnen ein Preis verdächtig niedrig oder unangemessen hoch, sollten Sie diesen Eindruck nie ignorieren. Erfragen Sie die Gründe und Sie haben eine gute Grundlage an Informationen über die Immobilie.
2. Berücksichtigen Sie kaufmännische Entscheidungen während sich die Immobilie in Ihrem Eigentum befindet. Welche Ausgaben müssen Sie einplanen, welche Einnahmen können Sie berechnen? An dieser Stelle kann die Auflistung noch dem erwähnten einfachen Schema von Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen folgen.
3. Spätestens bei der Besprechung mit Dritten – Banken, Co-Investoren etc. – sollte ein strukturierter Businessplan vorliegen. Für die Zahlen, die Sie hier präsentieren und verwenden müssen Sie einen Schritt weitergehen, als auf Ihr Gefühl oder Subtraktionsrechnungen zu vertrauen.

Wie erwähnt: Die ersten beiden Punkte sollen in diesem Artikel nicht im Vordergrund stehen. Das liegt daran, dass es bereits etablierte Hilfsmittel gibt. Standardisierte Kennzahlen finden Sie beispielsweise im Kennzahlenkatalog der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) oder in Publikationen wie „100 Immobilienkennzahlen“. Diese können Sie als Referenz benutzen und Ihre eigenen Überlegungen damit stützen.

Eine Immobilie ist eine Investition über die Zeit

Zunächst klingt diese Überschrift sehr banal: Welche Investition zahlt sich bitteschön sofort aus? Anders als bei festverzinsten Anlagen beispielsweise ist die Zeit bei Immobilien aber nicht nur ein Faktor, der den Gewinn steigen lässt, sondern auch Kosten und Abzüge. Und anders als bei Aktiengeschäften sind diese Ausgaben wesentlich planbarer. Planbar bedeutet allerdings nicht „einfach“. Das Element Zeit und die verschiedenen Aspekte der Planung machen das strukturierte Vorgehen einer Investition in Immobilien zu einem vergleichsweise komplexen Unterfangen.

Eine Binsenweisheit: Man soll das Fell des Bären nicht zerteilen, bevor er erlegt ist. Die gilt im Investment nicht immer, aber natürlich macht es einen Unterschied, ob Sie eine Ausgabe direkt durch liquide Mittel gegenfinanzieren können oder nicht.

Für einen sinnvollen Überblick über Ihre Geldmittel, der die Dimension Zeit berücksichtigt, hat sich ein sogenannter Cashflow Worksheet als Mittel der Wahl etabliert. Darin erkennen Sie auf der y-Achse (vertikal) die Art des Zahlungsstroms und auf der x-Achse (horizontal) die Zeit – ein gutes Mittel zur Übersicht, welches Sie beispielsweise in folgendem Diagramm erkennen können:

Keine vollständige Berechnung ohne Abzinsung

Abzinsung ist für viele Anleger ein Begriff, den Sie entweder irgendwann mal gehört und überblickt, aber dann aus ihrem Bewusstsein verbannt haben. Oder ein Thema, das ihnen völlig neu ist. Dieses relative Schattendasein, das wichtige Werkzeuge zur Bestimmung einer Anlage heute fristen, ist kein Indikator für ihre Bedeutung.

Steigen wir mit einem Beispiel ein, das selbst Privatanleger von ihren Banken bekommen und verstehen müssen: Durch die Inflation verliert ihr Geld an Wert – auch wenn betragsmäßig „das Gleiche“ auf dem Konto liegt. Dieser Wertverlust muss bei der Planung einer Investition berücksichtigt werden. Ein Sparziel von 10 000 Euro in 10 Jahren wird vielleicht erreicht, ohne dass der damit verbundene Wunsch in 10 Jahren mit diesem Betrag noch erfüllt werden kann.

Ähnlich sieht es beim Vergleich von Anlagen aus. Der Ertrag aus einer Anlage, beispielswiese der Investition in eine Immobilie, ist relativ zu sehen. Wie hoch ist er tatsächlich verglichen mit einer alternativen Anlage? Eine feste Anlage zu 2 % jährlichen Zinsen als Alternative bedeutet, dass damit 102 000 €, die ich in einem Jahr haben werde, heute „nur“ einen Wert von 100 000 € haben. Diese Berechnung vernachlässigt noch die Inflation, aber Sie erkennen zunächst die Idee. Verfolgen Sie diesen Gedanken über längere Zeit: In den nächsten paar Jahren können Sie vielleicht mit einer recht niedrigen, einfachen Verzinsung rechnen, aber für eine langfristige Anlage müssen Sie auch die sich ändernden Zinssätze berücksichtigen. Wenn die Niedrigzinsphase in einigen Jahren endet, ändert sich auch der Wert einer Investition von heute.

Warum auch für Sie der Discounted Cashflow Forecast relevant ist und was er bedeutet

Bis hierhin klingt dieser Artikel vielleicht wie ein Plädoyer dafür, dass Sie Ihren Taschenrechner rausholen und sich einige Tage einschließen, um komplexe Berechnungen vorzunehmen. Hier kommt gleich auch noch der passende Name dazu: Discounted Cashflow Forecast, oder kurz DCF. So heißt diese Methode der Abzinsung, die Sie natürlich mit unterschiedlichen Einflussfaktoren oder Vergleichswerten vornehmen können.

Meist war sie bisher tatsächlich größeren Unternehmen vorbehalten, die jemanden einstellen konnten, der sich ausführlich damit beschäftigen konnte, die Vergleiche zu unterschiedlichen anderen Anlagen vorzunehmen. Tatsächlich ist sie aber längst auch für kleinere Anleger ein relevanter Punkt geworden – nicht zuletzt dank Tools, mit denen diese Berechnung wesentlich zugänglicher geworden ist (wie z.B. ARELIO-DCF). Das ist gerade für Immobilien ein unschätzbarer Vorteil für kleinere Anleger.

Eine Berechnung mit DCF hilft, eine Immobilienanlage auf die Sicherheit der Investition hin zu überprüfen. Damit stellen Sie sich in erster Instanz selbst der tatsächlichen Finanzlage: Wie sehr basiert Ihre Investitionsidee auf Hoffen und Wünschen statt kühlem Berechnen? Egal ob Ihr Bauchgefühl bereits sehr trainiert ist oder noch nicht: Wie genau können Sie aus dem Kopf den aktuellen Barwert einer Anlage bestimmen? Wissen Sie, was der Ertrag einer Immobilie in einigen Jahren „wert“ sein wird? Ein DCF hilft, diesen Wert zu berechnen, indem alle Zahlungsströme abgezinst und aufaddiert werden.

Und die Berechnung ist natürlich eine hervorragende Grundlage für Gespräche mit anderen Investoren. Sie wissen selbst, worauf Sie sich einlassen und präsentieren eine überdachte Geldanlage. Arbeiten Sie sich weiter von der ersten Bierdeckelkalkulation über Recherchen in anerkannten Standards zur Immobilienbewertung bis hin zum Discounted Cashflow Forecast.

(Quelle: ARELIO GmbH, 2017.)